Halę widowiskowo-sportową przy Trzech Falach można zbudować. Grunt, choć trudny, tego nie wyklucza. Wiemy też coraz więcej o samym obiekcie: ma mieć dwie areny, co najmniej 3 tys. miejsc siedzących, przyjmować sportowców, kibiców, koncerty i duże wydarzenia. Poznaliśmy wreszcie pierwszą poważną wycenę – od blisko 196 do niemal 240 mln zł. I właśnie ta ostatnia informacja zmienia rozmowę o hali. Pytanie nie brzmi już tylko, czy Słupsk jej potrzebuje. Trzeba zapytać, czy miasto stać na jej wybudowanie, a później – na utrzymanie.
27 sierpnia podczas posiedzenia doraźnej Komisji Rady Miejskiej w Słupsku ds. budowy hali widowiskowo-sportowej przedstawiono wyniki pogłębionych badań gruntu, rekomendowaną lokalizację, założenia funkcjonalne obiektu i harmonogram rzeczowo-finansowy.
Radni poznali te materiały dopiero podczas spotkania. Nie otrzymali ich wcześniej.
Razem z nimi po raz pierwszy oglądali je obecni na komisji mieszkańcy i dziennikarze.
Przy inwestycji liczonej w setkach milionów złotych trudno uznać to za drobiazg.
Trudno też analizować tabelę kończącą się kwotą 238,7 mln zł w chwili, gdy po raz pierwszy pojawia się ona na ekranie.
Grunt już nie przekreśla inwestycji
Pierwsze badania terenu w sąsiedztwie Parku Wodnego Trzy Fale wykazały bardzo zróżnicowane i miejscami trudne warunki gruntowe. Miasto zleciło więc kolejne, pogłębione badania dwóch wytypowanych lokalizacji.
– Pierwsze badania gruntowe wskazały duże zróżnicowanie tych warunków gruntowych
na tym obszarze. Są tereny, gdzie jest dużo gruntów nasypowych, natomiast skupiliśmy
się na kilku lokalizacjach, z których wybraliśmy dwie potencjalne – tłumaczył Maciej Araszkiewicz, dyrektor Wydziału Polityki Przestrzennej Urzędu Miejskiego.
Ostatecznie obie lokalizacje uznano za możliwe do zabudowy, choć hala będzie wymagała posadowienia na palach. Rekomendowano teren położony bliżej Trzech Fal. Druga lokalizacja ma nieco lepsze warunki gruntowe, ale pierwsza wygrywa pod względem urbanistycznym i komunikacyjnym.
– My dziś już wiemy, że pod zabudowę kubaturową właśnie te 6,5 hektara to jest teren naprawdę dobry. On nie jest niebezpieczny. Wymaga tego, żeby hala była posadowiona
na palach – mówiła wiceprezydent Marta Makuch.
Nie wiadomo jeszcze, ile dokładnie pali będzie potrzebnych ani jaka technologia zostanie zastosowana. Do tego konieczny jest właściwy projekt i wynikające z niego obciążenia. Pierwszy szacunek przedstawił Wiesław Smolec, prezes Agrarii, która pod marką Agrasport Consulting przygotowuje studium wykonalności inwestycji.
– Oczywiście ono jest bardzo wstępne (…). Niemniej jednak samo palowanie to koszt około 4–5 milionów.
Nie tylko koszykówka
Koncepcja wykracza daleko poza halę dla Czarnych Słupsk. Główna arena ma mieć minimum 3 tys. stałych miejsc siedzących, zgodnie z wymaganiami Polskiej Ligi Koszykówki. Po wykorzystaniu trybun rozkładanych i płyty obiekt mógłby pomieścić około 4700 osób. Obok przewidziano mniejszą salę treningową, pomieszczenia klubowe
i magazynowe, gastronomię, powierzchnie komercyjne oraz strefy VIP.
– Chodzi o to, żeby też zarobić pieniądze – mówił Smolec, przedstawiając pomysł stref VIP z zapleczem gastronomicznym, monitorami i bezpośrednim wyjściem na trybuny.
Hala ma bowiem służyć również koncertom i dużym wydarzeniom. Konstrukcja ma umożliwiać wjazd ciężkiego transportu ze sprzętem scenicznym oraz podwieszanie pod dachem elementów techniki estradowej.
– Ponad tę funkcję sportową mamy drugą funkcję, czyli rozrywkową – możliwość organizowania dużych wydarzeń na kilka tysięcy osób – wyjaśniał Smolec.
Działalność komercyjna ma przynosić część przychodów potrzebnych do funkcjonowania obiektu. I właśnie tutaj zaczyna się znacznie trudniejsze liczenie.
238 milionów. W cenach z dzisiaj
Przedstawiony podczas komisji harmonogram rzeczowo-finansowy sięga do 2031 roku.
Najbardziej rozbudowany wariant oszacowano na 238 711 620 zł brutto, natomiast wersję nieco mniejszą – na 195 649 570 zł brutto. Pojawiło się również w koncepcji potencjalne miejsce schronienia, ale radni do jego planowania w tej lokalizacji nie byli przekonani i zbyt entuzjastyczni.
Najważniejsze zastrzeżenie do przedstawionych kwot poczynił sam Smolec.
– Podkreślam: tu i teraz szacujemy to rozwiązanie z dwoma arenami na prawie 240 milionów.
„Tu i teraz” jest kluczowe. Największe wydatki zaplanowano dopiero na końcowe lata realizacji. W wariancie pełnym na 2030 rok przewidziano około 110 mln zł brutto,
a na 2031 – ponad 118,5 mln zł. W tańszym odpowiednio około 81,6 mln i 103,9 mln zł.
Mówimy więc o cenach z 2026 roku dla inwestycji, której najdroższa faza miałaby przypaść cztery–pięć lat później. Nie wiemy, ile będą wówczas kosztowały materiały, robocizna
czy specjalistyczne instalacje. Dzisiejsze wyliczenia trzeba zatem traktować jako punkt wyjścia, a nie ostateczny rachunek.
Najpierw ziemia
Zanim rozpocznie się projektowanie, miasto musi zdecydować o zakupie terenu.
– Po tym posiedzeniu wiemy, że mamy do podjęcia kilka kluczowych decyzji.
Pierwsza to zakup terenu i to jest w ogóle niezbędna decyzja. Uważam, że minimum,
które musimy kupić, to jest 6,5 hektara – mówiła Marta Makuch.
Agraria rekomenduje jednak zakup całej nieruchomości. Wiceprezydent potwierdziła,
że prezydent prowadzi w tej sprawie rozmowy z firmą, od której miasto już wcześniej zamierzało kupić teren. Pozostała część mogłaby w przyszłości służyć sportom i rekreacji niewymagającym ciężkiej zabudowy.
Wiosną cena całej nieruchomości wynosiła około 21 mln zł. Ostateczna decyzja o zakresie zakupu będzie należała do radnych.
To nie jest przy tym plan odkładany na bliżej nieokreśloną przyszłość. Paweł Szewczyk, przewodniczący Rady Miejskiej i komisji ds. budowy hali, zapowiedział, że jeszcze w tej kadencji samorząd chce wybrać miejsce, nabyć nieruchomość, opracować program funkcjonalny i ogłosić przetarg na dokumentację projektowo-techniczną.
– Wtedy będziemy mieli jako miasto gotowość inwestycyjną do tego, żeby skorzystać
z finansowania zewnętrznego – mówił.
Na techniczne pytanie, czy halę można w tym miejscu zbudować, mamy więc odpowiedź. Można. Znacznie ważniejsza będzie teraz odpowiedź na pytanie, czy Słupsk jest w stanie
ją sfinansować.
430 milionów długu i kolejny wielki rachunek
Według informacji przedstawianych przy tegorocznej decyzji o zaciągnięciu przez miasto nowego zobowiązania zadłużenie Słupska ma sięgnąć około 430 mln zł.
W maju radni zgodzili się na długoterminową pożyczkę w wysokości 111 mln zł. Jej spłata ma rozpocząć się w 2030 roku i potrwać do 2038 roku, a same odsetki oszacowano
na około 43 mln zł.
Warto zestawić te daty. W 2030 roku zacznie się spłata nowego zobowiązania, a według przedstawionego harmonogramu właśnie na lata 2030–2031 przypadnie najdroższa faza budowy hali.
Nie oznacza to, że miasto będzie musiało pożyczyć 195 czy 239 mln zł. Montażu finansowego inwestycji jeszcze nie znamy. Nie ma też dziś zapewnionego finansowania zewnętrznego, które pokrywałoby zasadniczą część jej kosztów.
Dlatego przed kolejnymi wiążącymi decyzjami radni powinni wiedzieć, jakiego dofinansowania można realnie oczekiwać, ile będzie musiał wyłożyć Słupsk i czy będzie
to oznaczało dalsze zadłużanie miasta.
Wybudować to jedno. Utrzymać – drugie
Koszt inwestycji nie kończy się wraz z przecięciem wstęgi.
Energia, ogrzewanie, obsługa techniczna, pracownicy, ochrona, sprzątanie, ubezpieczenie, remonty i serwis instalacji zdecydują, ile co roku trzeba będzie dopłacać do hali
z miejskiego budżetu.
Autorzy studium przewidują różne źródła przychodów: wynajem aren i powierzchni komercyjnych, strefy VIP, gastronomię, handel oraz wydarzenia. To jednak dopiero założenia.
Słupsk będzie konkurował o koncerty i duże imprezy z Trójmiastem, Szczecinem, Koszalinem i innymi ośrodkami. Organizator wybierze nową halę tylko wtedy, gdy znajdzie tutaj publiczność, odpowiednie zaplecze i korzystne warunki ekonomiczne.
Hala Widowiskowo- Sportowa na 4700 osób nie wypełni się tylko dlatego, że ma 4700 miejsc. Potrzebny będzie program, który przyciągnie ludzi. Dlatego równie ważne jak koszt budowy jest wyliczenie, ile wydarzeń rocznie i przy jakiej frekwencji pozwoli ograniczyć dopłaty do funkcjonowania obiektu.
Najpierw policzmy
Po komisji wiemy przede wszystkim, że grunt nie przekreśla inwestycji i znamy skalę przedsięwzięcia. Nadal nie znamy jednak pełnego rachunku.
Do kosztów trzeba doliczyć zakup terenu, uwzględnić wzrost cen w kolejnych latach,
ryzyko dodatkowych wydatków, tradycyjnych już opóźnień i aneksów, znaleźć źródła finansowania, a później przez lata utrzymywać obiekt. Wszystko to w mieście, którego zadłużenie już dziś liczone jest w setkach milionów złotych.
Dlatego kompletne studium wykonalności i analiza finansowa powinny trafić do radnych odpowiednio wcześnie przed kolejnymi decyzjami. Przy inwestycji tej skali oglądanie najważniejszych danych po raz pierwszy podczas posiedzenia komisji to zdecydowanie
za mało.
Nowoczesna hala może być Słupskowi potrzebna. Może poprawić warunki dla sportu
i pozwolić organizować wydarzenia, których dzisiejsza Gryfia nie jest w stanie przyjąć.
Ale przy inwestycji zbliżającej się wartością do ćwierć miliarda złotych samo „chcemy”
już nie wystarcza.
Trzeba wiedzieć, czy możemy sobie na nią pozwolić – nie tylko w dniu otwarcia, ale przez następne kilkadziesiąt lat.
